Comprar una casa vieja, reciclarla y venderla: el negocio del momento que da ganancias de hasta 30%

12/06/2018 La modalidad recobró el dinamismo de décadas atrás y es una oportunidad para inversores o propietarios.

“Invertí en ladrillos que mal no te va a ir”, era el consejo que décadas atrás daban los más veteranos a algunos jóvenes que lograban hacerse de sus primeras ganancias importantes. La práctica dio su rédito durante un tiempo, aunque después otras formas menos tradicionales de inversión comenzaron a aparecer en el mundo de las finanzas.
Pero los ladrillos siguieron estando presentes y una modalidad dinámica en la década del noventa fue la de reciclar viviendas para luego comercializarlas.
Los que siguieron de cerca el desarrollo inmobiliario afirman que años después ese segmento se enlenteció pero ahora volvió a cobrar fuerza. Incluso, estiman que en algunos barrios montevideanos el proceso de comprar una propiedad usada, transformarla mediante un reciclaje y luego venderla puede conseguir en algunas oportunidades una rentabilidad de entre 20% y 30%.
Cordón, Palermo o Reus, en su parte norte, son barrios donde pueden observarse reciclajes en varias de sus cuadras. ¿Pero cuál fue el motivo que llevó a los desarrolladores a optar por esta modalidad de construcción?
El operador inmobiliario Julio Villamide brindó su opinión. “El reciclaje es una actividad que existe en el mundo, sobre todo para el stock de inmuebles muy antiguos como el de Montevideo, que en promedio tiene casi 50 años de edad”, dijo a El Observador.
“Los ladrillos dejan rentabilidad; reciclar es una nueva forma de inversión en ladrillos”. Jorge Morán, arquitecto
Recordó que en la década de 1990 el Banco Hipotecario del Uruguay financiaba tanto reciclajes como obras nuevas, algo que la actual carta orgánica no le permite hacer.
“Por eso, en esa época estuvo muy activo, fundamentalmente en el Parque Rodó y Cordón”, manifestó Villamide. Luego los costos de construcción inhabilitaron continuar con el desarrollo de reciclajes, pero en la actualidad con las restricciones adicionales aplicadas a la normativa que concede exoneraciones tributarias para edificar viviendas de interés social, repuntó.
Originalmente cuando se aprobó la ley de Vivienda Social en 2011 no había topes sobre los precios de venta. Tres años después se limitó el precio del 25% de las unidades de cada proyecto. Luego, en 2017 el tope se redujo al 10% de las propiedades, pero con la salvedad de que esas unidades se ponen a disposición del Ministerio de Vivienda hasta un año después de terminadas y a valores de entre US$ 35 mil y US$ 40 mil menos que su valor de mercado.
También se modificaron los beneficios fiscales para las viviendas que se vuelcan al mercado de arrendamiento. Los inversores que adquieren esos inmuebles pueden exonerar el 100% de IRPF e IRAE siempre que los precios de arrendamiento no superen los topes que determina el gobierno. Cuando se supera ese límite, el beneficio se reduce a 40% de las rentas generadas. Antes la normativa no hacía referencia a los precios.
Esos fueron los argumentos que volcaron a los desarrolladores nuevamente hacia el negocio del reciclaje.
Una de las preguntas es cuánto se puede obtener de ganancia con un emprendimiento de ese tipo.
En Buenos Aires, arquitectos consultados sostienen que en algunos barrios puede oscilar ente 20% y 30%. Villamide indicó que en la capital argentina el costo de construcción es más bajo que en Uruguay.
Sin embargo, indicó que ese promedio de utilidad puede conseguirse en Montevideo.
“Es razonable que se obtenga en un reciclaje, ya por encima es difícil de conseguir en el mercado; comprando y vendiendo bien, siendo austero en los costos del reciclaje se puede llegar a ese nivel”, explicó.
“Otra cosa a favor del reciclaje respecto a la construcción tradicional es que el tiempo que se precisa es menor, por lo tanto no es lo mismo obtener una rentabilidad de 30% en un año que en tres”, sostuvo Villamide.
Por su parte, el presidente de la Sociedad de Arquitectos del Uruguay, Álvaro López, indicó a El Observador que el reciclaje ayuda a preservar características de algunos barrios –manteniendo muchas veces las fachadas de casas antiguas– y a su vez aumenta el stock de viviendas disponibles por generar más unidades. “Aumentar el parque de propiedades y posibilitar el acceso es muy importante porque la vivienda es un derecho”, afirmó.
“De la casa se pasa al apartamento, a una propiedad horizontal; la intervención arquitectónica consiste en conseguir más unidades de habitación”, explicó López.
Como ejemplos, mencionó reciclajes en zonas de Palermo o el Parque Rodó en calles como Durazno o Canelones. También casos en el barrio Reus o en la zona del Mercado Agrícola.

La vigencia del ladrillo

Por su parte, el arquitecto Jorge Morán (del estudio Jorge Morán y Asociados) señaló que actualmente el reciclaje es una de las modalidades que más se mueve en el mercado de la construcción. “Al mermar las obras grandes, muchos de los inversores están haciendo eso: adquieren una vivienda, la reciclan y la venden”, dijo a El Observador.
Indicó que lo más común es “comprar una propiedad y hacer dos o más unidades, o reciclar la casa y darle mucho más valor por el hecho de modernizarla; se le hacen cambios en las aberturas o los pisos y eso después genera una diferencia de precio al venderla”.
Señaló al Cordón como el barrio donde se incrementó la actividad en los últimos años. “Seguramente sea por la cercanía con lugares de estudio o el centro de la ciudad“, consideró.
“Aumentar la cantidad de propiedades es interesante; la vivienda es un derecho”. Álvaro López, Sociedad de Arquitectos
Al igual que Villamide, sostuvo que el repunte de los reciclajes se observa, en gran parte, por las últimas modificaciones para la promoción de viviendas de interés social. “Hay un retroceso en ese sentido y los inversores están buscando otras posibilidades”, dijo Morán .
La arquitecta Lercy Saavedra es una de las responsables del estudio Saavedra y Viera, ubicado en Punta del Este. Se dedica al desarrollo de emprendimientos inmobiliarios y también ofrece otros servicios a los propietarios que quieren vender con el objetivo de valorizar las viviendas.
Está al tanto de ese segmento de negocio que obtiene valor de la modernización de inmuebles antiguos, aunque marcó que la realidad en la península es otra que en Montevideo, principalmente en los porcentajes de ganancia que dejan esos proyectos.
“No veo en nuestro mercado una brecha de ganancia de 20% y 30% en la compra, reforma y reventa de propiedades sean casas o apartamentos”, expresó a El Observador. “Tuve la oportunidad de analizar rentabilidades de estos negocios y la mayoría no dejan más de 10% o 12%”, agregó.
Uno de los motivos esgrimidos por Saavedra es que en Punta del Este se parte de un alto precio de la tierra. “Entonces, los márgenes son menores; capaz que en Montevideo es otra cosa”, concluyó.
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Los usuarios prefieren comprar o vender viviendas a través de su smartphone

10/06/2018 El smartphone se ha posicionado como el dispositivo preferido de los usuarios para comprar o alquilar viviendas. En el último trimestre las búsquedas a través del móvil han aumentado un 22%.

Comprar a través de un dispositivo móvil es una realidad que se está extendiendo cada vez a más sectores, como es el caso del sector inmobiliario. Posizionarte, agencia de posicionamiento en web y partner de Google ha detectado que, en el último trimestre del año pasado, las búsquedas realizadas desde un teléfono móvil para comprar o vender una vivienda se elevaron un 8% respecto al mismo trimestre del año anterior. Solo en smartphone estas búsquedas aumentaron un 22%.

En cuanto al alquiler de inmuebles, Posizionarte sostiene que en el mismo trimestre aumentaron un 5% a través de cualquier dispositivo y un 15% cuando se realizaron a través de un móvil.

“Estos datos nos llevan a afirmar que hay una clara tendencia al alza en las búsquedas desde el móvil para la compra-venta de vivienda y para los alquileres. En Posizionarte, podemos confirmar que prácticamente el 60% de las conversiones de nuestros clientes procedentes de dispositivos móviles. Hemos pasado del Mobile First al Mobile Only”, declara Víctor López, consejero delegado de la agencia de posicionamiento web.

En esta línea, Fernando Encinar, co-fundador de Idealista considera que “la tecnología, hoy en día, aporta a una persona que busca una vivienda todo menos poder vivir en la casa. Todaslas necesidades de información inmobiliaria se han trasladado a Internet y no será raro que pronto veamos que se cierra todo el proceso inmobiliario en Internet. El cliente ya está en esta tecnología y no tiene sentido no estar”.

Por ello, cada vez más inmobiliarias están apostando por ser tecnológicas. Este es el caso de Neinor Homes, que en el mes de abril transformó algunos de sus clásicos establecimientos de venta de inmuebles en Neinor Stores, unos locales completamente tecnológicos.

Altamira es otra de las inmobiliarias que ha puesto la tecnología en primer lugar llevando a cabo una campaña de publicidad en Amazon. Nieves Cañete, directora de Marketing Digital de Altamira ha afirmado que gracias a esta acción publicitaria en menos de tres meses han conseguido 50 millones de impresiones y 350.000 visitas al microsite que alojaron dentro del e-commerce estadounidense.

“La tecnología nos aporta las herramientas necesarias para adaptarnos a ese nuevo perfil del usuario. La forma de buscar una vivienda a día de hoy ha cambiado sustancialmente y el cliente es más exigente, tiene menos tiempo y hay que darle las soluciones que requiere. Desde el punto de vista de la empresa, la tecnología nos permite acercarnos más al cliente y afinar en su búsqueda y darle una solución más ajustada”, concluye Cañete

Botiquín: documentación necesaria para vender un inmueble

El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires nos acerca un compendio resumido, útil y necesario de la documentación que debe juntar una persona que toma la decisión de venta de una propiedad para cualquier jurisdicción.

La escritura es la culminación de un proceso que garantiza la propiedad del inmueble. Para que el escribano pueda realizar el estudio de títulos y verificar los aspectos jurídicos, registrales e impositivos, y pueda cumplir con todos los requisitos que los organismos públicos exigen para el otorgamiento de una escritura de compraventa, es necesario que el vendedor cuente con la siguiente documentación:

1. Cualquiera sea el tipo de inmueble (casa, departamento, lote baldío) y cualquiera sea la jurisdicción en la que se encuentre ubicado:

 Título de propiedad original (la escritura de adquisición del inmueble por compra, permuta, donación o cualquier otro contrato).
 DNI y constancias de CUIT/CUIL de todos los titulares de la propiedad y de sus cónyuges.
 Boletas de los impuestos, tasas y contribuciones que gravan el inmueble.
 Si alguno de los firmantes no concurrirá a la firma de la escritura por sí, necesitarás el poder original y con facultades suficientes para el acto.
 Si el precio de la venta supera la suma de $1.500.000, necesitarás el COTI (código de oferta de transferencia de inmuebles), que se obtiene en la página web de la AFIP.

1. Si es un departamento o, aunque no lo sea, está afectado a propiedad horizontal (por ejemplo, una unidad funcional o los llamados PH), también necesitarás:

 Copia del reglamento de copropiedad y administración, o del reglamento de propiedad horizontal.
 En algunos casos, plano de afectación a propiedad horizontal.
 Datos de contacto de la administración del edificio.

1. Si el inmueble a vender está en la Provincia de Buenos Aires:

 Podrá corresponder un estado parcelario o cédula catastral (confeccionado por un agrimensor matriculado).

1. Si alguno de los titulares del inmueble y/o sus cónyuges fallecieron, o si recibiste el inmueble por herencia:

 El expediente sucesorio debe estar en un estado tal que permita que el inmueble sea vendido por el sistema de tracto abreviado (es decir, que se encuentren cumplidos los pasos procesales que permitan la escrituración).
 Los gravámenes, restricciones o interdicciones que pesen sobre el inmueble (por ejemplo: embargos, hipotecas, bien de familia) o sobre sus titulares (por ejemplo: una inhibición) deberán ser cancelados o levantados antes de la escritura.
 Finalmente, deberás abonarle al escribano, al momento de la firma de la escritura, los gastos, impuestos, diligencias y honorarios que te corresponden por ser parte vendedora.

 

Desde el martes 6 de febrero, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Airescomenzó con unas nuevas asesorías gratuitas para orientarlos en toda la documentación necesaria para una operación inmobiliaria.

Los lugares son:

En Av. Callao 1542, se podrán asesorar los días martes y jueves, de 10 a 13 y de 15 a 18 h, con reserva de turno previo al 4809-7145/6848.
En Alsina 2280, de lunes a viernes, entre las 10 y las 13, sin reserva de turno.
Está toda la info en Facebook colegioescribanascaba o http://www.colegio-escribanos.org.ar

Informe realizado por © ReporteInmobiliario.com, 2003-2018, jueves 1 de marzo de 2018

OKUPAS EN ESPAÑA, UNA NUEVA FORMA DE POTENCIAR SU RENTABILIDAD

España se ha transformado en uno de los mercados más atractivos del mundo para los inversores inmobiliarios, con rendimientos que pueden superar el 10% anual. Pero más allá de eso, siempre hay nuevas oportunidades para maximizar los beneficios de la inversión. Así es como se instaló una modalidad en principio bizarra a partir de las carteras de viviendas en las que viven okupas. Hoy en España, el proceso de desalojo se realiza en un período de 4 a 12 meses. Es un período bastante más largo que en Estados Unidos, pero definitivamente mucho menor que en la Argentina.

Si desea seguir leyendo el artículo haga click aquí:

https://www.cronista.com/finanzasmercados/Invertir-en-real-estate-con-okupas-un-negocio-que-crece-en-Espana-20180111-0019.html

Los 10 mandamientos del Personal Shopper Inmobiliario

 

A menudo, tanto dentro del sector inmobiliario como fuera de él, aparecemos como marca pionera y referente en la figura del Personal Shopper Inmobiliario o Agente Exclusivo de Comprador en nuestro país. Esto es normal ya que fuimos los primeros en instaurar, de una manera potente y oficial, este servicio personal en España. Una responsabilidad que con gusto asumimos.

Sin embargo, sin perder de vista que la excelencia todavía está por llegar, ciertamente estamos satisfechos con nuestro trabajo: hemos generado un espacio que faltaba (y que hacía falta) dentro del sector, establecemos relaciones con otras empresas del sector (como la reciente creación de la marca Property Buyers by SOMRIE)… Pero lo más importante, es que la figura del personal shopper inmobiliario equilibra las relaciones entre todos los actores de la operación inmobiliaria: el propietario y su agente inmobiliario, versus el comprador y su Personal Shopper. Y esto lo hemos hecho desde los principios, la ética y el posicionamiento en los que nos sentimos mas cómodos.

Falsas creencias sobre los personal shopper inmobiliarios

A día de hoy, cada vez son más personas las que creen en el método personal shopper inmobiliario (PSI) y se posicionan claramente al lado del comprador. Sin embargo, también son muchos otros los que se suben al carro, ofreciendo servicios que, aunque puede que se parezcan un poco en la presentación de cara a la galería, en realidad, y desde nuestro punto de vista, distan bastante de ser lo que se considera un personal shopper inmobiliario.

Por ello, en vistas al crecimiento de este mercado del servicio al cliente compradora y la multitud de perfiles que aparecen en las redes y los medios que ofrecen este servicio, hemos aprovechado nuestra experiencia tanto en SOMRIE, como en Property Buyers by SOMRIE y en la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliarios, para hacer una reflexión sobre los valores y códigos éticos que deben de seguir los profesionales del asesoramiento personal inmobiliario. A modo de lista de “10 mandamientos”, para que, aquellos que quieran ofrecer este servicio lo haga de una manera seria, profesional y con un posicionamiento al 100%.

LOS 10 MANDAMIENTOS DE UN PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO

Este listado se ajusta a los estatutos y el código de ética profesional deAEPSI,  la plataforma que pretende ser el paraguas de todos los que nos queremos dedicar a representar al comprador, con independencia de que nos denominemos Personal Shopper Inmobiliario, Agente del comprador, ABR, Chasseur Immobilier o Home Hunter.

 

 

1. NO COBRARÉ DE NADIE MÁS QUE DE MI CLIENTE COMPRADOR.

2. NO COBRARÉ PORCENTAJE, YA QUE IRÍA EN CONTRA DE LOS INTERESES DEL CLIENTE.

3. COBRARÉ UNA PARTE DE HONORARIOS AL INICIO PARA DAR FUERZA AL COMPROMISO Y AL SERVICIO.

4. FIRMARÉ UN CONTRATO DE EXCLUSIVIDAD DE BÚSQUEDA CON MI CLIENTE.

5. LE APORTARÉ UN INFORME TÉCNICO INFORMATIVO DEL ESTADO Y VICIOS OCULTOS DE LOS INMUEBLES.

6. TENDRÉ PACIENCIA EXTREMA CON ÉL, YA QUE DEBO ACOMPAÑARLE, NO VENDERLE.

7. LE AHORRARÉ EL MÁXIMO TIEMPO POSIBLE PARA QUE VISITE SOLO LO QUE LE ENCAJA.

8. ANTES DE LA FIRMA, GESTIONARÉ TODA LA DOCUMENTACIÓN RELATIVA A LA COMPRA.

9. DESPUÉS DE LA FIRMA, SEGUIRÉ DÁNDOLE SERVICIO CON GESTIONES DOCUMENTALES.

10. LE PROTEGERÉ, LE SATISFACERÉ Y LE HARÉ FELIZ EN EL PROCESO DE LA COMPRA.

Por 

La revolución del Blockchain en Real Estate

La tecnología que cambiará más a la industria inmobiliaria en los próximos 20 años.

El foro de RETEC Miami (retecmiami.com) es el escaparate más importante para hablar de tecnología aplicada en el ramo inmobiliario. En la edición pasada se habló de una tendencia que revolucionará por completo a la industria inmobiliaria en los próximos veinte años: blockchain.

Blockchain es una estructura de datos que permite crear un registro digital de transacciones que se comparte en una red amplia de computadoras. La manera en como está estructurada la tecnología permite que no se necesite una autoridad central en el manejo del registro. Blockchain es la tecnología de base que permitió la proliferación de las criptomonedas como Bitcoin, pero su alcance va mucho más allá. En años a futuro se espera que el blockchain se convierta en el sistema operativo de muchas tareas transaccionales que se controlarán ahora digitalmente.

Específicamente en el tema inmobiliario, estas son algunas de las implicaciones que traerá consigo esta tecnología:

  1. Desintermediación. El proceso de compra-venta de inmuebles requiere de estructuras muy pesadas (autoridades, notarios, abogados) que agregan mucha fricción en los procesos. La venta a través de blockchain permite transaccionar directamente (P2P) sin necesidad de una autoridad central que valide dicha transacción. En este nuevo proceso se trasladaría un activo digital y –de inmediato y sin costo- logrando cambiar de dueño cualquier propiedad.

  1. A través del blockchain se espera que muchos activos inmobiliarios se conviertan en tokens digitales que puedan venderse en plataformas digitales. Esto abre una enorme oportunidad para un verdadero crowdfunding, así como para un mercado líquido inmobiliario más allá de los REITS o FIBRAs.

  1. Contratos inteligentes (Smart contracts). Este tipo de contratos utilizan programación computacional directamente en la estructura de la transacción. En ese sentido garantizan absoluta transparencia y cumplimiento debido a que es precisamente la red computacional la que avala la transacción para poder liberar las condicionantes del contrato.

  1. Prevención de fraudes. En la medida en que cada propiedad esté vinculada con un archivo digital en el blockchain, se vuelve virtualmente imposible cometer uno fraude. Debido a que cada transacción queda registrada en la totalidad de la cadena, cada que avanza la cadena se fortalece aún más la seguridad transaccional.

Aunque blockchain parece algo muy aventurado en el futuro, la realidad es otra. Atlant, de Reino Unido ya hizo la primera colocación de tokens digitales de una propiedad inmobiliaria. Así mismo, 100 Ladrillos ya trabaja en una primera interfase para activos de renta en Latinoamérica. Como siempre, el futuro está mucho más cerca de lo que creemos.

Por Carlos Muñoz 4S es el futurista más reconocido del ramo inmobiliario. Es asesor de startups que están utilizando el blockchain para cambiar para siempre nuestra industria. Encuéntralo en: carlos@grupo4s.com

50% de descuento en tu costo de adquisición de prospectos

No es novedad que la revolución digital cada vez impacta más el sector inmobiliario. Hasta hace poco la norma era asignar gran parte del presupuesto de marketing a medios tradicionales. De acuerdo a nuestros registros históricos, en 2010 el marketing tradicional aún representaba el 87%. Poco a poco esas grandes inversiones se han ido desvaneciendo y hemos visto como han dado lugar a presupuestos digitales cada vez más agresivos.

Hoy, en los proyectos en Latinoamérica estamos por llegar al punto de inflexión donde se invierta más en marketing digital que en tradicional. Al día de hoy, en segmentos por encima de la vivienda media, el presupuesto de marketing digital ya equivale al 45%.

Pero la pregunta clave es ¿por qué invertir más en digital?

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La respuesta es mucho más sencilla de lo que parece. El costo de adquisición de prospectos por medios digitales, puede llegar a ser hasta un 50% más barato que el empleo de medios tradicionales –comprobado en proyectos actuales en México y Centroamérica-.

Nos hemos acercado a varios desarrolladores con este argumento e insisten que los temas digitales siguen siendo un gasto y solo un complemento de una estrategia de marketing tradicional. Después de revisar a fondo muchos de estos casos, hemos descubierto que son tres los elementos que frenan al proyecto a hacer más eficiente su costo de atracción digital:

  1. Publicar la misma publicidad de medios tradicionales en medios digitales.

Sin duda el problema más grave de los tres. La gente en línea está buscando contenido de utilidad o entretenimiento, no publicidad. Cuando un proyecto crea contenido relevante, se vuelve viral. Para lograr reducir el costo de marketing, requerimos de ese efecto de contagio. Sin contenido, seguimos sometidos a la misma descalificación que sufren los medios tradicionales.

  1. No medir la conversión de la estrategia

Los medios tradicionales eran cajas negras de las que no podíamos realmente obtener una medición concreta de resultados. A diferencia de estos, en lo digital todo es medible. Quien busca ser eficiente en su gasto de marketing, deberá ser preciso en la medición de conversión que genera su estrategia. Para ello, publicamos el artículo de la fórmula más importante del marketing digital inmobiliario (ver artículo aquí), donde se precisan los indicadores de mejores prácticas.

  1. Usar una herramienta y no voltear a ver las posibilidades del ecosistema digital

Usar una red social, o hacer envíos de correo masivo por si solos no son una estrategia digital. Para que se multipliquen los efectos de posicionamiento, necesitamos multiplicar nuestras iniciativas. Todas las herramientas se deben centralizar en un CMS (content management system) que actúa como base y permite automatizar las labores de promoción. Si te interesa saber más de las piezas que componen el ecosistema digital inteligente, revisa nuestro artículo de analfabetismo digital aquí.

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Disminuir los costos de adquisición de prospectos significa que si mantenemos el gasto de marketing fijo, podríamos acelerar la velocidad comercial sustancialmente.

Quien aspire a lograr resultados extraordinarios por este mecanismo, deberá aprender el nuevo lenguaje del mundo digital.

Si aún no lo entiendes, puedes acercarte a Grupo 4S para apoyarte en la estructuración de una verdadera estrategia digital.

*Jorge Azpiri es Director de Proyectos en Grupo 4S. El audita comercialmente proyectos a nivel internacional.

Por Carlos Muñoz 4S dirige las labores de conocimiento del grupo; encuéntralo en carlos@grupo4s.comcarlos@grupo4s.com

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