4 razones para vivir en el barrio porteño de Belgrano

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El barrio de Belgrano es una de las zonas más tradicionales, pintorescas y emblemáticas de la ciudad de Buenos Aires. En los últimos años, vivir en Belgrano es tendencia y eso se ve reflejado en las operaciones inmobiliarias.

La cámara inmobiliaria de la Ciudad de Buenos Aires, reveló que Belgrano, Puerto Madero y Retiro encabezan la lista de barrios más elegidos para vivir.

¿Pero por qué Belgrano?

Las grandes avenidas comerciales, la oferta gastronómica, la cantidad de espacios verdes y la arquitectura son sólo algunas de las cualidades de este barrio en pleno crecimiento.

Conocé las razones por la que cada vez más solteros, parejas y familias (e incluso extranjeros) deciden mudarse al barrio de Belgrano.

Ventajas del barrio de Belgrano:

1. Buena Conexión con el resto de la ciudad y con provincia. Una de las principales ventajas de Belgrano es su ubicación geográfica. Es parte de la Comuna 13 y está ubicado en el norte de la ciudad, es limite de los barrios de Palermo, Coghlan, Villa Urquiza, Villa Ortúzar y Colegiales. Las principales arterias vehiculares de la ciudad nacen en Belgrano y la cercanía con General Paz y Acceso Norte hacen muy fácil la conexión en coche. Para quienes utilizan transporte público, la línea D de subte y el Metrobus de Cabildo hacen fácil el acceso al centro de la ciudad y también a la periferia gracias a las distintas líneas de tren que cruzan el barrio. También tiene buena conexión con Aeroparque y el aeropuerto de Ezeiza.

2. Oferta culturas y gastronómica para todas las edades Si hay algo que caracteriza al barrio de Belgrano es la cantidad de teatros independientes, salas de cine, museos, bares y restaurantes. Es un barrio donde es imposible aburrirse y por eso cada vez más extranjeros lo eligen para residir. Como si esto fuese poco, cuenta con el reconocido Barrio Chino donde la oferta gastronómica y cultural se duplica. A su vez, la proximidad al barrio de Palermo aumenta las posibilidad de actividades y eventos. Hay opciones para todas las edades y que se adaptan a todos los presupuestos.

3. Plena zona comercial. La Avenida Cabildo es una de las zonas comerciales a cielo abierto más grandes de la ciudad de Buenos. Son más de treinta cuadras de negocios y comercios. La oferta comercial incluye tiendas de diseño independiente, comercios particulares y marcas de reconocida trayectoria.

4. Espacios verdes y actividades al aire libre. Una de las principales ventajas del barrio de Belgrano es la cantidad de plazas, plazoletas y parques. También, las calles arboladas y la preciosa plaza y glorieta de Barrancas de Belgrano le dan al barrio un encanto extra.

Como si fuese poco, la escasa distancia con los bosques de Palermo y Costanera Norte hacen de Belgrano un barrio donde disfrutar del aire libre no es nada difícil.

5. Sub-barrios y zonas residenciales. Belgrano cuenta con una superficie aproximada de 8,02 km² divida en distintos

vecindarios, cada uno con un estilo bien marcado. Belgrano R, Belgrano C, Bajo Belgrano, Barrio Chino y Barrio River son los cinco sectores que hacen al barrio porteño. Cada uno de estos sectores tiene un estilo propio y en conjunto conforman uno de los barrios con más identidad, historia y trascendencia.

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El dilema inmobiliario: patrimonial vs especulativo

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En el mundo inmobiliario solo hay 3 negocios: los proyectos especulativos (de venta) los patrimoniales (de renta) y la tierra. Cada uno de los tres universos tiene reglas, condiciones y procesos diferentes. Un gran desarrollador siempre tendrá una estrategia integradora de las 3 oportunidades.

En muchos casos, cuando un desarrollador consigue un terreno urbano atractivo, se da el dilema de que tipo de negocio desarrollar: patrimonial o especulativo. ¿Fragmento la propiedad y vendo para maximizar un retorno en el corto plazo? ¿O mejor integro un solo proyecto patrimonial que maximice el flujo de rentas?

En Latinoamérica la mayoría de los proyectos urbanos siguen siendo especulativos, sin embargo si volteamos a ver mercados más desarrollados la realidad es opuesta. De hecho, el manual de desarrollo del ULI de Estados Unidos no le dedica ni una sola hoja a proyectos especulativos. Ellos ven el desarrollo patrimonial como un paso evolutivo del negocio (nunca hay que vender, más que propiedades integradas completas).

En nuestros mercados, ¿cómo podemos determinar si es preferible hacer un proyecto patrimonial o especulativo (sin importar el giro)?

Estos son algunos de los ingredientes que volteamos a ver inicialmente en esa reflexión:

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Patrimonial

– El sitio está en una zona madura donde hay claridad del valor de largo plazo de la propiedad.

– El sitio es un nodo estratégico de conectividad o goza de visibilidad privilegiada.

– Hay inquilinos con interés de hacer un compromiso de largo plazo con el sitio.

–  La ciudad es un motor de generación económica importante que concentra capital público.

Especulativo

– El sitio está en una zona de “gentrificación” donde los valores están creciendo exponencialmente

– El sitio está en una zona mezclada de NSE, donde hay mercados heterogéneos a distancias cortas.

– El sitio está en una zona adecuada pero con difícil acceso o poca visibilidad.

– El sitio está en una ciudad que está atrayendo capital golondrino de otras geografías.

Es difícil sintetizar en un artículo breve la enorme complejidad de la receta decisiva. Sin embargo, lo que es importante remarcar es que para un proyecto patrimonial lo más importante es determinar el potencial de largo plazo del sitio. Entre más fácil sea entender el largo plazo de un proyecto, mayor propensión a convertirse en patrimonial. Dada la certidumbre de los mercados desarrollados (pensemos en ciudades europeas o las más desarrolladas de Estados Unidos) hace más sentido el desarrollo patrimonial.

Independientemente cual sea la decisión final, un gran error que se comete por este dilema es quedarse con un proyecto “parcialmente patrimonial”. Las reglas de ambos mundos son opuestas en algunos sentidos y provocan que no se maximice el resultado que requieren.

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1. En los proyectos especulativos, el reto es TIR. Para ello, hay que maximizar velocidad y volumen de venta. Esto generalmente requiere importantes inversiones en marketing. Requiere gastar en posicionamiento y maximizar la cobranza. Una vez que arranca la obra, es un juego de velocidad. Se necesitan desarrolladores hábiles, arriesgados y agresivos. (Ver el artículo de cómo llegar a una TIR del 100% aquíVer el artículo de cómo llegar a una TIR del 100% aquí)

2. En los proyectos patrimoniales, el reto es maximizar el flujo de rentas versus el costo de la propiedad. Por lo mismo, esto requiere una mentalidad de ahorro. Olvidarnos de los gastos extraordinarios y fees, y básicamente mantener una estructura de proyecto lo más esbelta posible. Encarar el proyecto de manera pausada, para garantizar la mejor estructura de capital al largo plazo. Llevar el proyecto siempre con una mentalidad de permanencia; aquí se ocupan desarrolladores cautelosos, conservadores y constantes.

Los tres universos (patrimonial, especulativo, tierra) tienen gran potencial económico. Saber elegir el camino y jugar con las prácticas adecuadas determinará del éxito del desarrollador inmobiliario.

En los futuros dilemas inmobiliarios, hay que abrir nuestras posibilidades inmobiliarias…

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10 PREGUNTAS SOBRE EL BLANQUEO DE CAPITALES

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1. QUIENES PUEDEN BLANQUEAR?

Las personas humanas, sucesiones indivisas, y entidades del art. 49 del Impuesto a las Ganancias (sujeto empresa y sociedades) domiciliados, residentes o constituidos en la R.A. al 31.12.2015, inscriptas o no en AFIP.

2. CUANDO PUEDEN BLANQUEAR? Debo depositar el dinero del país y el del exterior Repatriarlo?

Desde la entrada en vigencia de la Ley hasta el 31 de marzo de 2017, inclusive.

La moneda nacional y moneda extranjera que se encuentre en el país, deberá estar depositada en entidades financieras al 31 de octubre de 2016 y permanecer depositada por 6 meses o hasta el 31 de marzo de 2017, el plazo que resulte mayor.
Los montos depositados en el exterior ( moneda extranjera, acciones, títulos públicos )  podrán permanecer allí, las entidades financieras o bursátiles del exterior emitirán un Certificado de Tenencia de los mismos . No hay obligación de repatriarlos. Para el caso que se desee ingresarlos al país se deberá cumplir con la normativa del MULC. La moneda extranjera se valuará al tipo de cambio del 31 de diciembre de 2015.

3. QUE BIENES SE PUEDEN BLANQUEAR ?

Bienes en el País o en Exterior: inmuebles, moneda nacional o extranjera, acciones, bonos , títulos públicos, ADR S , bienes muebles, y demás bienes o derechos susceptibles de tener un valor económico, a condición que sean pre-existentes a la fecha de promulganción de la ley ( 22 de julio de 2016)  para las personas humanas y sucesiones indivisas y los bienes pertenecientes a Sociedades deben existir a la fecha del último Balance cerrado al 1° de enero de 2016. En adelante se referirán a estas fechas , como fechas de preexistencia de los Bienes (*) Modificación introducida en la media sanción de Diputados.
Se encuentran excluidos los Bienes radicados o moneda extranjera depositada en países identificados por el GAFI como no cooperantes o de Alto Riesgo Fiscal.( ver Lista Negra de Países)

La media sanción  de la Cámara de Diputados agregó la posiblidad de blanquear :

Las tenencias de moneda extranjera y/o divisas que se hayan encontrado depositadas en entidades bancarias del país o del exterior durante un período de tres (3) meses corridos anteriores a la fecha de Preexistencia de los Bienes , y pueda demostrarse que con anterioridad a la fecha de la exteriorización voluntaria y excepcional:

a) Fueron utilizadas en la adquisición de bienes inmuebles o muebles no fungibles ubicados en el país o en el exterior, o;
b) Se hayan incorporado como capital de empresas o explotaciones o transformado en préstamo a otros sujetos del Impuesto a las Ganancias domiciliados en el país. Debe además cumplirse que se mantengan en cualquiera de tales situaciones por un plazo de 6 meses o hasta el 31 de marzo de 2017, el plazo que fuera mayor.

4. EN QUE CONSISTE EL BLANQUEO?

Consiste en la EXTERIORIZACION VOLUNTARIA de los BIENES DEL PAIS O DEL EXTERIOR, mediante una Declaración Jurada y/o depósito en Entidades Bancarias de los mismos, valuados según la Ley de Blanqueo y mediante el INGRESO de UN IMPUESTO ESPECIAL AL BLANQUEO, en las formas y condiciones que determine la reglamentación de AFIP.

5. CUALES SON LOS EFECTOS DEL BLANQUEO?

El Blanqueo o Exteriorización Voluntaria de Bienes del País o del Exterior, efectuados por los Sujetos citados en 1. Hasta el 31 de marzo de 2017, mediante el pago del Impuesto Especial , el que podrá ser ingresado también  mediante la suscripción del Bono BONAR17 o GLOBAL17 , abonando la tasa del 10% ya sea se blanquee en 2016 o 2017, generará respecto de los montos exteriorizados :

5.1. La liberación , en concepto de Capital, Intereses y Multas de  los impuestos nacionales , no prescriptos al 31.12.2015,  a las ganancias, a las salidas no documentadas, bienes personales, ganancia mínima presunta, impuesto a la transferencia de inmuebles ( I.T.I.)  impuesto a los débitos y créditos bancarios, impuesto especial al capital de las cooperativas,  y para el caso de IVA e Impuestos Internos , dicha liberación operará en la proporción de utilidad bruta contenida en los mismos. No operará dicha liberación respecto a las operaciones realizadas con facturas apócrifas , que sean así consideradas por  AFIP.

5.2. Extinción de las acciones civiles,  penal tributaria , penal cambiaria   Extingue la acción penal tributaria, respecto de los montos de impuestos omitidos, multas y demás sanciones, aplicables a las personas humanas, sucesiones indivisas, y a los administradores, socios, directores, síndicos , contadores certificantes de las sociedades. El Blanqueo de la Sociedad, libera al socio en la proporción respectiva de sus tenencias.  La AFIP y el BCRA , están dispensados de efectuar denuncia penal tributaria y penal cambiaria, a los sujetos que blanqueen bienes o regularicen deudas tributarias, previsionales o aduaneras.La AFIP mantiene la obligación de informar a la U.I.F. sin poder opener el secreto fiscal por los montos que se regularicen en el Blanqueo y la Moratoria.

6. QUIENES ESTAN EXCLUIDOS DEL BLANQUEO?

6.1. Quienes hubieran desempeñado cargos públicos dentro de la órbita del Poder Ejecutivo Nacional desde el 1° de enero de 2010 . – incluye entre otros fuerzas armadas, de seguridad, organismos centralizados y descentralizados, cuerpo diplomático, – no incluye el proyecto a sus familiares.

El Dictamen previo y definitivo de la Cámara de Diputados, agrega como sujetos excluidos del Sinceramiento Fiscal a los miembros de Poder Ejecutivo, Poder Legislativo, Poder Judicial, de los 3 niveles, Nacional, Provincial y Municipal, Miembros del Consejo de la Magistratura, Funcionarios públicos de dichos poderes, Miembros de las Fuerzas Armadas, Policía Federal y Fuerzas de Inteligencia.

La media sanción de la ley en la Cámara de Diputados, excluyó además a los cónyuges, padres e hijos menores emancipados de dichos funcionarios.

6.2. Están excluidos de la posibilidad de adhesión al Blanqueo y a la Moratoria :

1.  Declarados en quiebra sin continuidad de la explotación

2.  Condenados por las leyes penales tributarias 23.771 y 24.769, con sentencia firme y condena no cumplida. Socios, administrados , síndicos, gerentes ,etc de personas jurídicas en igual situación.

3. Condenados por delitos comunes en conexión con obligaciones tributarias con sentencia firme y condena no cumplida.

4.Procesados, aún cuando no estuviere firme el auto de procesamiento por delitos contra el orden económico, usura, estafa, quebrados, homicidio, etc.

7. CUAL ES EL DESTINO A DAR A LOS FONDOS?
Los fondos recaudados por el Impuesto Especial se destinarán al ANSES, será destinado al PROGRAMA NACIONAL DE REPARACION HISTORICA PARA JUBILADOS Y PENSIONADOS, 

No podrá ser considerado a los fines de la movilidad de la ley 26.417.

En el marco de la EMERGENCIA LITIGIOSA PREVISIONAL por 3 años , se pretende financiar con el producido delSINCERAMIENTO FISCAL  parte de las deudas de larga data con los Adultos Mayores.

8. BIENES A NOMBRE DEL CONYUGUE Y FAMILIARES , SE PUEDEN BLANQUEAR ?

Si, se pueden blanquear bienes depositados, registrados , anotados o  en posesión del cónyuge, ascendientes o descendientes, por consanguinidad o afinidad en primer y segundo grado, y aún de terceras personas, siempre y cuando el declarante los registre formalmente a su nombre hasta el vencimiento de la declaración jurada de Ganancias y Bienes Personales del período fiscal 2017, y las personas citadas cumplan el requisito de ser residentes o estar domiciliadas en Argentina.


9. COMO SE VALUAN LOS BIENES A BLANQUEAR ?

1. La moneda extranjera, y los bienes expresados en moneda extranjera al tipo de cambio , comprador , Banco de la Nación Argentina, a la Fecha de Preexistencia de los Bienes

2. Los Bienes Inmuebles , a su valor de plaza , de acuerdo a lo que disponga la reglamentación.

3. Demás Bienes: para personas humanas y sucesiones indivisas , según las normas del Impuesto sobre los Bienes Personales; para sujetos del art. 49 del Impuesto a las Ganancias ( sujetos empresa y sociedades ) según las normas del Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta.

4. Bienes de cambio , según inc c) art 4 del Impuesto a la Ganancia Mínima Presunta, prohibición de computar en el costo del ejercicio 2016 la existencia final declarada en la exteriorización voluntaria.

5. Acciones, cuotas, o participaciones de sociedades, empresas u otros entes del país o del exterior a su Valor Patrimonial Proporcional.

6. En general los Bienes se valúan a su valor a la Fecha de Preexistencia de los mismos.


10. SOCIEDADES DEL EXTERIOR DE LAS CUALES EL CONTRIBUYENTE ES TITULAR FINAL, SE PUEDE BLANQUEAR?

Si, las personas humanas y sucesiones indivisas, podrán optar , por UNICA VEZ,  por declarar bajo su C.U.I.T. frente a la AFIP la titularidad de moneda extranjera o bienes ,que pertenezcan a sociedades, fundaciones, fideicomisos, del exterior, cuya titularidad o beneficio les corresponda al 31 de diciembre de 2015.

Las características del negociador eficaz

Negociador Eficaz

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Los mejores negociadores son aquellos que cierran acuerdos a través de los cuales logran alcanzar sus objetivos. Los negociadores con más éxito suelen mostrar una serie de características comunes. Desarrollando estas habilidades y capacidades, cualquier persona puede llegar a convertirse en un negociador eficaz.

Tras años de estudios y análisis, te mostramos las características del negociador eficaz:

  1. Es un buen planificador. Analiza, prepara y planifica todos los aspectos de la negociación. No deja ningún detalle a la improvisación. Obtiene toda la información relevante.
  2. Es un estratega. Conoce las diferentes estrategias, técnicas y tácticas de la negociación.
  3. Es flexible. En función de las características de cada negociación, adapta su estilo de negociación y la estrategia a adoptar. Posee una mente abierta.
  4. Es un creativo. Desarrolla soluciones originales para resolver los problemas, aumentando las oportunidades de beneficio mutuo. Idea opciones creativas que incrementan el valor y los resultados para las dos partes…

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