Comprar una casa vieja, reciclarla y venderla: el negocio del momento que da ganancias de hasta 30%

12/06/2018 La modalidad recobró el dinamismo de décadas atrás y es una oportunidad para inversores o propietarios.

“Invertí en ladrillos que mal no te va a ir”, era el consejo que décadas atrás daban los más veteranos a algunos jóvenes que lograban hacerse de sus primeras ganancias importantes. La práctica dio su rédito durante un tiempo, aunque después otras formas menos tradicionales de inversión comenzaron a aparecer en el mundo de las finanzas.
Pero los ladrillos siguieron estando presentes y una modalidad dinámica en la década del noventa fue la de reciclar viviendas para luego comercializarlas.
Los que siguieron de cerca el desarrollo inmobiliario afirman que años después ese segmento se enlenteció pero ahora volvió a cobrar fuerza. Incluso, estiman que en algunos barrios montevideanos el proceso de comprar una propiedad usada, transformarla mediante un reciclaje y luego venderla puede conseguir en algunas oportunidades una rentabilidad de entre 20% y 30%.
Cordón, Palermo o Reus, en su parte norte, son barrios donde pueden observarse reciclajes en varias de sus cuadras. ¿Pero cuál fue el motivo que llevó a los desarrolladores a optar por esta modalidad de construcción?
El operador inmobiliario Julio Villamide brindó su opinión. “El reciclaje es una actividad que existe en el mundo, sobre todo para el stock de inmuebles muy antiguos como el de Montevideo, que en promedio tiene casi 50 años de edad”, dijo a El Observador.
“Los ladrillos dejan rentabilidad; reciclar es una nueva forma de inversión en ladrillos”. Jorge Morán, arquitecto
Recordó que en la década de 1990 el Banco Hipotecario del Uruguay financiaba tanto reciclajes como obras nuevas, algo que la actual carta orgánica no le permite hacer.
“Por eso, en esa época estuvo muy activo, fundamentalmente en el Parque Rodó y Cordón”, manifestó Villamide. Luego los costos de construcción inhabilitaron continuar con el desarrollo de reciclajes, pero en la actualidad con las restricciones adicionales aplicadas a la normativa que concede exoneraciones tributarias para edificar viviendas de interés social, repuntó.
Originalmente cuando se aprobó la ley de Vivienda Social en 2011 no había topes sobre los precios de venta. Tres años después se limitó el precio del 25% de las unidades de cada proyecto. Luego, en 2017 el tope se redujo al 10% de las propiedades, pero con la salvedad de que esas unidades se ponen a disposición del Ministerio de Vivienda hasta un año después de terminadas y a valores de entre US$ 35 mil y US$ 40 mil menos que su valor de mercado.
También se modificaron los beneficios fiscales para las viviendas que se vuelcan al mercado de arrendamiento. Los inversores que adquieren esos inmuebles pueden exonerar el 100% de IRPF e IRAE siempre que los precios de arrendamiento no superen los topes que determina el gobierno. Cuando se supera ese límite, el beneficio se reduce a 40% de las rentas generadas. Antes la normativa no hacía referencia a los precios.
Esos fueron los argumentos que volcaron a los desarrolladores nuevamente hacia el negocio del reciclaje.
Una de las preguntas es cuánto se puede obtener de ganancia con un emprendimiento de ese tipo.
En Buenos Aires, arquitectos consultados sostienen que en algunos barrios puede oscilar ente 20% y 30%. Villamide indicó que en la capital argentina el costo de construcción es más bajo que en Uruguay.
Sin embargo, indicó que ese promedio de utilidad puede conseguirse en Montevideo.
“Es razonable que se obtenga en un reciclaje, ya por encima es difícil de conseguir en el mercado; comprando y vendiendo bien, siendo austero en los costos del reciclaje se puede llegar a ese nivel”, explicó.
“Otra cosa a favor del reciclaje respecto a la construcción tradicional es que el tiempo que se precisa es menor, por lo tanto no es lo mismo obtener una rentabilidad de 30% en un año que en tres”, sostuvo Villamide.
Por su parte, el presidente de la Sociedad de Arquitectos del Uruguay, Álvaro López, indicó a El Observador que el reciclaje ayuda a preservar características de algunos barrios –manteniendo muchas veces las fachadas de casas antiguas– y a su vez aumenta el stock de viviendas disponibles por generar más unidades. “Aumentar el parque de propiedades y posibilitar el acceso es muy importante porque la vivienda es un derecho”, afirmó.
“De la casa se pasa al apartamento, a una propiedad horizontal; la intervención arquitectónica consiste en conseguir más unidades de habitación”, explicó López.
Como ejemplos, mencionó reciclajes en zonas de Palermo o el Parque Rodó en calles como Durazno o Canelones. También casos en el barrio Reus o en la zona del Mercado Agrícola.

La vigencia del ladrillo

Por su parte, el arquitecto Jorge Morán (del estudio Jorge Morán y Asociados) señaló que actualmente el reciclaje es una de las modalidades que más se mueve en el mercado de la construcción. “Al mermar las obras grandes, muchos de los inversores están haciendo eso: adquieren una vivienda, la reciclan y la venden”, dijo a El Observador.
Indicó que lo más común es “comprar una propiedad y hacer dos o más unidades, o reciclar la casa y darle mucho más valor por el hecho de modernizarla; se le hacen cambios en las aberturas o los pisos y eso después genera una diferencia de precio al venderla”.
Señaló al Cordón como el barrio donde se incrementó la actividad en los últimos años. “Seguramente sea por la cercanía con lugares de estudio o el centro de la ciudad“, consideró.
“Aumentar la cantidad de propiedades es interesante; la vivienda es un derecho”. Álvaro López, Sociedad de Arquitectos
Al igual que Villamide, sostuvo que el repunte de los reciclajes se observa, en gran parte, por las últimas modificaciones para la promoción de viviendas de interés social. “Hay un retroceso en ese sentido y los inversores están buscando otras posibilidades”, dijo Morán .
La arquitecta Lercy Saavedra es una de las responsables del estudio Saavedra y Viera, ubicado en Punta del Este. Se dedica al desarrollo de emprendimientos inmobiliarios y también ofrece otros servicios a los propietarios que quieren vender con el objetivo de valorizar las viviendas.
Está al tanto de ese segmento de negocio que obtiene valor de la modernización de inmuebles antiguos, aunque marcó que la realidad en la península es otra que en Montevideo, principalmente en los porcentajes de ganancia que dejan esos proyectos.
“No veo en nuestro mercado una brecha de ganancia de 20% y 30% en la compra, reforma y reventa de propiedades sean casas o apartamentos”, expresó a El Observador. “Tuve la oportunidad de analizar rentabilidades de estos negocios y la mayoría no dejan más de 10% o 12%”, agregó.
Uno de los motivos esgrimidos por Saavedra es que en Punta del Este se parte de un alto precio de la tierra. “Entonces, los márgenes son menores; capaz que en Montevideo es otra cosa”, concluyó.
Anuncios

Los usuarios prefieren comprar o vender viviendas a través de su smartphone

10/06/2018 El smartphone se ha posicionado como el dispositivo preferido de los usuarios para comprar o alquilar viviendas. En el último trimestre las búsquedas a través del móvil han aumentado un 22%.

Comprar a través de un dispositivo móvil es una realidad que se está extendiendo cada vez a más sectores, como es el caso del sector inmobiliario. Posizionarte, agencia de posicionamiento en web y partner de Google ha detectado que, en el último trimestre del año pasado, las búsquedas realizadas desde un teléfono móvil para comprar o vender una vivienda se elevaron un 8% respecto al mismo trimestre del año anterior. Solo en smartphone estas búsquedas aumentaron un 22%.

En cuanto al alquiler de inmuebles, Posizionarte sostiene que en el mismo trimestre aumentaron un 5% a través de cualquier dispositivo y un 15% cuando se realizaron a través de un móvil.

“Estos datos nos llevan a afirmar que hay una clara tendencia al alza en las búsquedas desde el móvil para la compra-venta de vivienda y para los alquileres. En Posizionarte, podemos confirmar que prácticamente el 60% de las conversiones de nuestros clientes procedentes de dispositivos móviles. Hemos pasado del Mobile First al Mobile Only”, declara Víctor López, consejero delegado de la agencia de posicionamiento web.

En esta línea, Fernando Encinar, co-fundador de Idealista considera que “la tecnología, hoy en día, aporta a una persona que busca una vivienda todo menos poder vivir en la casa. Todaslas necesidades de información inmobiliaria se han trasladado a Internet y no será raro que pronto veamos que se cierra todo el proceso inmobiliario en Internet. El cliente ya está en esta tecnología y no tiene sentido no estar”.

Por ello, cada vez más inmobiliarias están apostando por ser tecnológicas. Este es el caso de Neinor Homes, que en el mes de abril transformó algunos de sus clásicos establecimientos de venta de inmuebles en Neinor Stores, unos locales completamente tecnológicos.

Altamira es otra de las inmobiliarias que ha puesto la tecnología en primer lugar llevando a cabo una campaña de publicidad en Amazon. Nieves Cañete, directora de Marketing Digital de Altamira ha afirmado que gracias a esta acción publicitaria en menos de tres meses han conseguido 50 millones de impresiones y 350.000 visitas al microsite que alojaron dentro del e-commerce estadounidense.

“La tecnología nos aporta las herramientas necesarias para adaptarnos a ese nuevo perfil del usuario. La forma de buscar una vivienda a día de hoy ha cambiado sustancialmente y el cliente es más exigente, tiene menos tiempo y hay que darle las soluciones que requiere. Desde el punto de vista de la empresa, la tecnología nos permite acercarnos más al cliente y afinar en su búsqueda y darle una solución más ajustada”, concluye Cañete

Exitosos Inversionistas en Real Estate

join_us_zilbert_main_photoAlan Brymer es el creador de The Assistant Who Pays Their Own Salary (El Asistente que Paga su Propio Salario) y es Fundador y Presidente de the Utah Valley Real Estate Investors Association. Ha sido inversionista de tiempo completo desde que compró su primera propiedad a la edad de 22 años y ha obtenido millones de dólares en financiamiento privado. La compañía de inversiones de Alan fue mencionada por la Utah Valley Entrepreneurial Forum como una de las “25 Empresas más Importantes que tienen menos de Cinco Años de existencia.” El es invitado frecuentemente como experto en bienes raíces en los medios, incluyendo múltiples programas de televisión, ha sido publicado en 12 magazines en los Estados Unidos y es orador en seminarios y asociaciones a lo largo de los Estados Unidos.

Adicionalmente a su experiencia en bienes raíces, Alan es un experto en sistematizar negocios. Como muchos, él asistió a seminarios y compró cursos, pero encontró que mientras que las técnicas de bienes raíces eran frecuentemente enseñadas, no existían cursos que enseñaran como manejar un negocio en el nivel de detalle que él estaba buscando. El comenzó a diseñar sistemas para su propia organización, que le han permitido concretar más negocios en menos tiempo cada mes. El ha incorporado estas herramientas a su consultoría y ahora los presenta como un sistema completo de módulos, el primero de su clase para inversionistas en bienes raíces.

Alan Cowgill es el propietario de Colby Properties, LLC. y es Presidente de Integrity Home Buyers, Inc. Alan es un inversionista de bienes raíces de tiempo completo, invirtiendo en propiedades unifamiliares y pequeñas propiedades multifamiliares en Springfield, Ohio.

Desde 1995, Alan ha comprado y vendido más de 200 propiedades de inversión. Alan acude a prestamistas privados, no a los bancos; para adquirir fondos para sus adquisiciones. Al hacerlo, ha creado su propio banco privado de más de US$2,000,000 en fondos.

Alan siempre busca crear situaciones de ganar-ganar, en donde el vendedor, el prestamista y el propietario eventual de la propiedad puedan “Ganar.” El no es un agente de bienes raíces, sino un inversionista privado.

 

Alan ha servido como oficial electo del Board of Directors for the Clark County Property Management Association. El es autor, consultor y conferencista a nivel nacional en los Estados Unidos. Los temas sobre los cuales él dicta conferencias incluyen entre otros: “Inversiones para el Inversionista Novato” y “Cómo encontrar Prestamistas Privados”.

Su sistema de estudio en casa “Private Lending Made Easy” le muestra a los inversionistas de bienes raíces de todos los niveles como adquirir financiación privada para sus propios negocios de bienes raíces.

Adicionalmente, Alan:

  • Tiene un BS en Administración de Empresas
  • Ha acumulado más de 25 años de experiencia en gestión de negocios.
  • Es un autor que ha publicado materiales no solamente para el sector de bienes raíces, sino para la industria en los Estados Unidos.
  • Ha sido destacado en la Sección de Negocios del periódico Springfield News-Sun en Mayo de 2001, en el artículo acerca de inversiones en bienes raíces en Springfield, Ohio.
  • Ha sido profesor adjunto durante 5 años en la Clark State University
  • El autor fue destacado en el libro “e-Mail Basics” ISBN #0-9676313-1-9.
  • Ha dictado conferencias en lugares como Yovel, England; Dallas, Texas; Fort Collins, Colorado; Atlanta, Ga.; Jacksonville, Florida; Cashiers, SC.; Las Vegas, Nevada and Springfield, Ohio.
  • Entrenador de negocios y consultor.
  • Miembro del Springfield Chamber of Commerce and Better Business Bureau.
  • Ha aparecido en un comercial de bienes raíces de 28 minutos de duración que ha sido transmitido a todo Estados Unidos.

Y lo mejor de todo, Alan Cowgill está casado y es el padre de tres hijos.

Barry Grimes es el autor de “the Real Estate Jobber course” (Curso para Intermediarios de Bienes Raíces) e Inversionista privado. El autor ocupó varios cargos a nivel ejecutivo en organizaciones de salud durante 20 años. Luego de organizarse y de estar involucrado en varias restructuraciones, la misión de Barry es ayudar a la gente a comprender la importancia de tomar el control de sus vidas, y no confiar su futuro en las manos de nadie más. Barry también administra sus propias compañías en el sector editorial y de consultoría.

Ben Innes-Ker ha sido un inversionista en bienes raíces de tiempo completo durante siete años y es el autor de Motivated Seller Magnet – Automatic Lead Generating System. El está constantemente optimizando su sistema de mercadeo y de negocios para hacer que su inversión será más rentable con menos esfuerzo, de tal manera que pueda invertir más tiempo disfrutando de la vida con su esposa y sus dos hijos pequeños. El comparte estos sistemas únicos de producción de capital con sus Power Marketing Members.

D.C. Fowler ha sido un inversionista en bienes raíces durante 15 años, él se ha especializado en inversiones pre-embargo y ventas de participación. El autor ha comprado y vendido más de 200 casas en Georgia, Florida, Louisiana y Tennessee utilizando las mismas técnicas de venta que él enseña en su curso “Making Money with Short Sales: The Complete Guide to Acquiring Property Pre-Foreclosure”.

El Sr. Fowler reside en Atlanta, Georgia. El también invierte muchas horas mensualmente enseñando sus técnicas creativas de invertir en bienes raíces a otras personas que aspiran ser inversionistas.

Dwan Bent-Twyford, la Reina de los Embargos, aprendió acerca del negocio de “los embargos” de la manera antigua, tocando las puertas. Su motivación para convertirse en inversionista surgió de la desesperación. Ella pasó por un divorcio y se encontró siendo una madre soltera que no deseaba que sus hijos se criaran en una guardería. Ella deseaba tener una carrera que le permitiera tener la libertad de trabajar desde la casa y criar a su hija al mismo tiempo. Las inversiones en propiedades en embargo fuera una solución perfecta. Ella ganó US$22,000 en su primer negocio y nunca volvió a mirar atrás.

En la actualidad es de manejar exitosamente cada aspecto del negocio ventas al por mayor, ventas rápidas, compras, rehabilitación de propiedades, mercadeo y financiación de embargos y propiedades en problemas. En un negocio dominado mayormente por hombres, esta sorprendente mujer aprendió rápidamente como aplicar experiencia singular para crear situaciones de ganar-ganar cuando compra una propiedad. Con tantas personas que le preguntan a Dwan “¿Cómo puedo aprender acerca este negocio?”, ella desarrolló un completo plan de entrenamiento así como un “campamento de aprendizaje” de cinco días de duración.

Dwan Bent-Twyford disfruta actualmente viajando y compartiendo su vasto conocimiento con inversionistas nuevos y experimentados. ¡No se pierda lo que ella tiene para aportarle!

Jay P. Decima, conocido por muchos como “Fixer Jay” es un inversionista de bienes raíces experimentado con más de 40 años de experiencia práctica; casi la mitad de ese tiempo Jay lo ha dedicado a su especialidad: arreglar inmuebles en mal estado e incrementar su valor. Hace 15 años, Jay Decima comenzó a enseñar a otros acerca de sus estrategias para ganar dinero en seminarios y en sus populares “house fixer camps” en Redding, California.

Hal Roark es es un inversionista en bienes raíces de tiempo completo localizado en Nueva Orleans, Louisiana. Hal comenzó a invertir en bienes raíces desde 1997, ganando más de US$138,000 en su primer negocio “por accidente, porque no sabía ni lo que estaba haciendo.”

Actualmente, Hal se especializa en renovar propiedades que necesiten una reparación estructural seria, y también invierte en tenencia de tierras en nichos únicos. Estos nichos únicos incluyen inversiones en la Sección 8, opciones de remodelación y renta, arrendarle a personas con mascotas, arrendarle a estudiantes internacionales así como otras estrategias creativas de inversión que le “proveen grandes beneficios y molestias menores.”

Hal fue miembro del board de the New Orleans Real Estate Investors Association durante cuatro años, uno de los grupos de bienes raíces más antiguos y más grandes de los Estados Unidos.

Hal ha sido orador invitado en muchos grupos de bienes raíces en todo el país. Hal todavía se encuentra en el frente haciendo negocios diariamente y enseñando a otros como repetir el proceso que le ha llevado al éxito a través de su sitio web: www.landlordingsecrets.com.

Jeff Adams es un experto en encontrar vendedores motivados, compradores ansiosos y prestamistas privados a través del Internet.

Su sistema de inversión automatizado en línea para atraer a compradores, vendedores e inversionistas le ha permitido realizar más de 350 negocios desde 1995 mientras tenía un trabajo de tiempo completo como bombero!

Luego de trabajar de una manera difícil en inversiones de bienes raíces, Jeff llegó a la conclusión de que ya había tenido suficiente: entonces él invirtió tiempo y dinero seriamente en crear sistemas que le permitieran realizar su labor con menores complicaciones, tener más tiempo y ganar más dinero! Jeff desarrolló sistemas que pretenden…

  • que él ya no toque de puerta en puerta en casa de quienes tienen pre-embargos. En vez de ello, los prospectos de pre embargos realmente motivados le llaman a él.
  • El no tuvo que competir frente a frente con otros inversionistas que tenían las mismas listas de pre embargos, los sistemas de Jeff le destacaron aparte de la competencia.
  • Jeff ya no estaba ligado a su oficina, debido a que su sistema de “Oficina Virtual” funciona de cualquier conexión en red.
  • El ahorró cientos de miles de dólares cada año en comisiones a los agentes de bienes raíces, debido a que su sistema ahora hace ese trabajo por él y
  • Jeff también ahorró cientos de miles de dólares anualmente en comisiones a prestamistas y otras tarifas. Jeff Adams ahora tiene todo el dinero que necesita, en su sitio y listo para la acción.
  • Larry H. Goins no solamente es licenciado en préstamos hipotecarios y como agente hipotecario en Carolina del Norte y Carolina del Sur, sino que también se encuentra licenciado en ambos estados como Agente de bienes raíces y Contratista general. El es miembro de la Asociación de Profesionales Hipotecarios de Carolina del Norte (North Carolina Association of Mortgage Professionals) y es miembro de la Asociación Nacional de Profesionales Hipotecarios (National Association of Mortgage Professionals).
  • Durante los últimos años, Larry ha sido Presidente (2003 & 2004) de la Metrolina Real Estate Investors Association en Charlotte, Carolina del Norte, una organización sin ánimo de lucro que cuenta con más de 350 miembros y constituye el capítulo local de la Asociación Nacional de Inversionistas de Bienes Raíces (National Real Estate Investors Association).
  • Adicionalmente él dirige los Dream Big & Wakeup Wealthy Boot Camps de 3 días de duración varias veces al año y también es un inversionista activo de bienes raíces y dicta conferencias en varias asociaciones de inversiones de bienes raíces acerca de inversiones y finanzas.
  • Además de sus compromisos como conferencista y mentor de otros inversionistas, él supervisa las operaciones diarias de Investors Rehab, Inc. , una compañía de inversión de bienes raíces que compra y revende de 10 a 15 casas por mes a otros inversionistas, al 70% de ARV.
  • Larry Goins también es el Propietario y Miembro Directivo de Financial Help Services, Inc. , una firma especializada en Hipotecas, Préstamos y Préstamos de Inversión. Financial Help Services, Inc. ofrece préstamos tradicionales y de moneda dura a inversionistas.

 

Mike es un inversionista de bienes raíces enfocado y agresivo, quien se enorgullece de evitar los bancos para comprar propiedades para inversión.

Mike se dio cuenta desde el principio del DEBER de tener una formación sólida para crecer rápidamente y con seguridad. Mike ha revisado muchos programas de computadoras acerca de gestión de propiedades solo para descubrir que se quedaban cortos respecto a lo que él necesitaba. Mike ha invertido miles de horas investigando Quicken y Quickbooks Pro. Su métdo es lograr los resultados que él necesita.

En mayo del 2002, Mike fue el orador destacado de la conferencia regional de los CPA y el resto es historia. Su estilo simple a nivel cotidiano es fácil de entender y beneficia a todo tipo de inversionistas, desde los novatos hasta los veteranos.

Las inversiones exitosas utilizando un seguimiento de los inquilinos, la gestión efectiva de la propiedad y técnicas contables le permitieron a Mike el retirarse en marzo de 2000 luego de 13 años como Detective en la Policía de Louisville.

El autor ha sido destacado en el magazine Money en junio de 2001, en el artículo “Can Real Estate Make You Rich?” (“¿Pueden los Bienes Raíces hacerle Rico?”) Mike Butler es un agente inmobiliario registrado en Kentucky, realtor y miembro de KREE y un miembro charter de NARPM.

Vena Jones-Cox fue Presidente de la Real Estate Investor’s Association of Cincinnati, the Ohio Real Estate Investor’s Association, and the National Real Estate Investor’s Association.

Vena ha sido destacada en publicaciones como The Cincinnati Enquirer, Smart Money Magazine, Money Magazine y Reader’s Digest en artículos acerca de emprendedores exitosos en bienes raíces.

El negocio de bienes raíces de Vena Jones-Cox se enfoca en encontrar exelente negocios con casas de familias 1-3, y luego darle la opción de leasing o compra a propietarios de hogares o venderlos al por mayor a inversionistas y renovadores. Dicho esto, ella compra y vende alrededor de 50 propiedades por año.

Vena es una invitada habitual en grupos de inversión de bienes raíces a lo largo del país, y disfruta especialmente trabajando con nuevos inversionistas.Vena frecuentemente escribe artículos sobre inversión en bienes raíces y regulaciones medioambientales para varios periódicos y publicaciones, incluyendo su propia publicación mensual. Ella ha sido oradora invitada en Cato Institute in Washington, D.C., en donde se ha referido al impacto que ha tenido para los pequeños negocios la regulación en las pinturas. Y en su tiempo libre, Vena Jones-Cox es la anfitriona de un popular programa de radio semanal en la radio pública.

 

 

En España fondos extranjeros estarían dispuestos a invertir hasta 14.000 millones en Inmuebles

Los fondos internacionales estarían dispuestos a invertir el próximo año hasta 14.000 millones de euros en el sector inmobiliario español, según un estudio realizado por la firma Knight Frank, que coloca a España como uno de los principales objetivos de los grandes inversores dentro de la Unión Europea. De hecho, el mercado inmobiliario español ha escalado este año a la tercera posición entre las preferencias de los fondos frente a la sexta que ocupaba en 2012, según la encuesta elaborada por la consultora a 200 inversores.

España es ahora el país europeo más atractivo para invertir para un 11,6% de los entrevistados, tan sólo por detrás de Alemania -que es prioritario para el 23,2%- y de Reino Unido, con el 39,4%. Entre los factores que han propiciado el posicionamiento del mercado inmobiliario español destaca la estabilización de la zona euro, los indicios de mejora de la economía o un ajuste de los precios del 65% que contrasta con el valor del metro cuadrado en las principales ciudades europeas.

20131002144704-672xXx80Y es que, más de la mitad de los encuestados reconoce que capitales como Londres o París han perdido su interés por la escasa rentabilidad que en la actualidad proporcionan -por debajo del 4% en muchos casos-, y contemplan operaciones en otras ciudades como Madrid o Barcelona. Promotores especulativos Atendiendo al perfil de los inversores con el foco puesto en España, destacan los promotores especulativos, las grandes aseguradoras, los inversores institucionales, fortunas familiares o fondos patrimoniales. Por preferencias, el sector de oficinas mantiene la primera posición entre las preferencias de compra de los potenciales inversores consultados por Knight Frank. Madrid es la ciudad que despierta mayor interés al haberse consolidado como la sede de los principales grupos internacionales, seguida de Barcelona.

La segunda prioridad para los encuestados son los establecimientos hoteleros ubicados tanto en Madrid y Barcelona y en algunas zonas de costa de lujo como Sotogrande (Cádiz). En tercer lugar, los fondos buscan en el mercado residencial viviendas de lujo en las zonas prime de la capital y la ciudad condal, además de paquetes de viviendas en la costa con grandes descuentos. Por último, el desplome del consumo deja a los centros comerciales en cuarta posición, aunque no se descartan operaciones en zonas próximas a las grandes ciudades que hayan soportado la crisis. Sin embargo, la consultora considera que algunos planes de inversión no podrán materializarse debido a la oferta de calidad disponible ya que, oficialmente, sólo existen dos inmuebles en venta en las principales arterias de Madrid y Barcelona.

En este sentido, a diferencia de otros países, los edificios prime suelen ser propiedad de personas o entidades que no se desprenden de su patrimonio (grandes aseguradoras o familias). “Con tan poca oferta en prime y con tanta demanda, estamos viendo que cualquier edificio que salga al mercado en su justo precio se vende en un plazo relativamente corto a través de un proceso competitivo que maximiza el precio”, sostiene el director del área empresarial de Knight Frank, Humphrey White.

 

Ahorrar en “metros cuadrados”: una nueva opción para invertir en pesos en real estate

La Comisión Nacional de Valores (CNV) propone fideicomisos con oferta pública para desarrollos inmobiliarios. Un esquema para cerrar la brecha


La construcción sigue sumando nuevos instrumentos En el marco de la nueva ley de mercado de capitales, cuya regulación sería aprobada esta semana por el directorio de la Comisión Nacional de Valores (CNV), serán diversos los instrumentos financieros y las instituciones y agentes productores que abrirán oportunidades innovadoras para expandir el ahorro en nuestra moneda, y mantenerlos dentro del sistema.

Un ejemplo concreto de este cambio es la oportunidad de invertir “en metros cuadrados” a través de fideicomisos financieros con oferta pública, impulsando nuevos desarrollos inmobiliarios en condiciones de mayor seguridad para el inversor, y facilitando una opción atractiva para ahorrar en pesos, o bien, para acceder a la vivienda propia.

Históricamente, los instrumentos financieros utilizados para desarrollos inmobiliarios en la Argentina no se han realizado con oferta pública de valores negociables. Por lo general consisten en estructuras financieras privadas, que acotan el acceso de los inversores al alcance geográfico de los desarrolladores de proyectos de construcción, y a un segmento de inversores de alto poder adquisitivo.

“La posibilidad de ahorrar en metros cuadrados constituye una alternativa innovadora y adaptada a la necesidad de millones de pequeños inversores en pesos, que disponen hoy de opciones muy poco diversificadas, así como también propiciar el acceso a la vivienda de aquellos que no disponen de los recursos suficientes para participar en proyectos privados”, indicó Héctor Helman, director de la CNV.

Según explicó, se trataría de un instrumento de gran atractivo y múltiples ventajas para esos inversores, que así podrían invertir en un título nominado en pesos cuyo monto mínimo sería equivalente al de un metro cuadrado de cada emprendimiento inmobiliario, y su valor ajustado al de su tasación de mercado en cada momento.

Para financiar cada proyecto, los fideicomisos financieros con oferta pública (FFOP) podrían emitir, por un lado, valores representativos de deuda (VRD) a una tasa fija estipulada al inicio; y, por otro, certificados de participación (CP) equivalentes a metros cuadrados, partiendo de un mínimo 1 CP=1 m2.

En caso de que a la finalización de la obra, supongamos que luego de 24 o de 30 meses, el inversor hubiera ahorrado 30 m2 y la unidad habitacional mínima fuera de 60 m2, tendría dos posibilidades: 1) acceder a un préstamo hipotecario por el saldo de deuda; o 2) vender los CP ahorrados al valor de mercado. En cualquiera de estos casos, habrá mantenido el valor de sus pesos conforme al valor de mercado de los metros cuadrados adquiridos.

El funcionario de la CNV destacó otro atractivo fundamental de los FFOP versus los fideicomisos privados: deberán contar con un “agente de revisión y control”, encargado y responsable de asegurar que los fondos aportados por los inversores sean administrados y auditados con total transparencia y eficiencia. También será posible incorporar la figura de seguro de obra, para contingencias que pongan en riesgo la continuidad de cada emprendimiento por motivos endógenos o exógenos.

Esquema

La estructura financiera podría ser armada mediante una preventa inicial baja, con preacuerdo de financiamiento hipotecario para quienes apunten a su vivienda única, otor- gable al momento de escriturar el inmueble, la emisión de VRD y CP canjeables al final del proyecto.

Estos fideicomisos inmobiliarios incentivarán la inversión en construcción tanto para la compra de vivienda propia, así como también para ahorristas que carecen de alternativas de inversión en pesos, dado que los CP se realizarán al valor de mercado en el momento de completarse el proyecto.

“Existen múltiples proyectos de magnitud significativa, mayores a los 10.000 m2 propios, que podrían financiarse bajo el régimen de oferta pública. De esta manera, habrá mayor seguridad para los inversores, beneficios para los desarrolladores y un instrumento de ahorro en pesos para pequeños inversores que mantendrá su valor real. La inversión en ladrillos podría hacerse en pesos, conforme con los metros cuadrados que alcance cada individuo mes a mes, y bajo un marco regulatorio que lo protege”, aseguró Helman.


Un esquema para cerrar la brecha

A partir de la etapa económica abierta en el 2003 y como resultado de la mejora sostenida en el nivel de ingresos, se ha incrementado significativamente la capacidad de ahorro de los individuos y las familias. A esta capacidad adicional de ahorro, también debe sumarse el stock de dinero atesorado fuera del sistema formal por muchos argentinos a lo largo de décadas.

Según precisó el director de la CNV, si se considera el stock de ahorro, la Argentina cuenta con una masa estimada de 170.000 millones (MM) de dólares como activos externos del sector privado no financiero.

Por otro lado, el ahorro en activos domésticos asciende a unos 640.000 millones de pesos.

“En otras palabras, y sin considerar los activos ahorrados fuera del sistema, existe una significativa masa de recursos que no tiene su correlato en inversión, lo cual nos obliga a generar nuevas alternativas para el ahorro en pesos”, agregó.

Extranjeros sacan provecho de la crisis de España

Creció a nivel récord la inversión en el sector inmobiliario por los bajos precios


Transacciones inmobiliarias de extranjerosLa compraventa de vivienda en España sumó 80.722 operaciones en el segundo trimestre del año, el 4,2% menos que en el mismo periodo de 2012, con lo que suavizó su descenso respecto a los tres primeros meses del ejercicio, cuando se desplomó el 21,5%.

Según los datos publicados por el Ministerio de Fomento, el 16,9% de las viviendas vendidas entre abril y junio (13.632) fueron adquiridas por extranjeros, la mayor proporción de la serie histórica, iniciada en 2006. Las transacciones efectuadas por extranjeros residentes en España crecieron por octavo trimestre consecutivo al repuntar el 28,4 % y sumar 12.546 operaciones.

Las compras se concentraron en la costa mediterránea, destacando Alicante (3.543 operaciones), Málaga (1.771) y Barcelona (1.008), seguido de la isla canaria de Tenerife, en el Atlántico, con 921 compras.

Por su parte, los no residentes adquirieron un total de 1.086 casas. La amortiguación de la caída del segundo trimestre refleja una cierta estabilización del sector después del desplome sufrido en el primer trimestre coincidiendo con el fin de la deducción por compra de vivienda habitual y el aumento del IVA que grava la venta de inmuebles nuevos del 4 al 10 %.

La construcción fue durante muchos años el motor de la economía española pero el estallido de la “burbuja” en el sector en 2007 repercutió negativamente en el crecimiento de la economía y provocó un importante “stock” de viviendas sin vender.

El repunte de los treasuries amenaza al real estate estadounidense

Russ Koesterich, estratega de BlackRock y iShares, advierte de que la caída de ventas de viviendas puede lastrar la recuperación en Estados Unidos.

.

6948019225_b72478f84bAutor imagen: orangebrompton, Flickr, Creative Commons

Las ventas de bonos del Tesoro de Estados Unidos ante el riesgo de una subida de tipos inminente – el consenso cada vez es mayor sobre que la Reserva Federal comenzará la retirada del QE3 en septiembre- también están afectando indirectamente a la recuperación del sector inmobiliario americano. La razón es que los tipos hipotecarios están referenciados al tipo de la deuda, explica Russ Koesterich, director global de estrategias de inversión para BlackRock iShares, por lo que en los últimos meses se ha encarecido de media unos 200 dólares el pago de las cuotas hipotecarias; “el coste de una hipoteca convencional a 30 años ahora está en el 4,7%, por encima del 3,6% registrado a principios de mayo”.

El experto cita una encuesta de la Asociación de Hipotecas Bancarias que demuestra que la actividad del sector ha caído más del 50% desde el máximo de mayo; adicionalmente, el dato de  ventas de vivienda nueva publicado la semana pasada reflejó una caída del 13,4% en julio, la mayor de los últimos tres años.

“El mercado de bonos rápidamente se enteró de la caída de ventas de vivienda nueva. Los precios de bonos subieron y las rentabilidades cayeron siguiendo las noticias, un reconocimiento táctico de cuán crítico es el mercado inmobiliario para la plena recuperación”, interpreta Koesterich. “De hecho, si la subida abrupta de los tipos de interés causa que el mercado de la vivienda se dé la vuelta, es probable que la economía se vaya con él”, asevera el experto.

El estratega de BlackRock y iShares explica que el real estate no es bueno para Estados Unidos sólo porque genera nuevos puestos de trabajo e incrementa la inversión a través de la construcción, sino porque contribuye a crear un efecto de riqueza entre la población – cuanto más suben los precios, más gente está dispuesta a pedir financiación para comprar una casa-, incentivando la mejora de la confianza del consumidor. “Y como la economía de Estados Unidos está conducida en un 70% por el consumo, esa confianza es crucial”.

Aunque Koesterich considera que, gracias a la visibilidad que ha dado la Fed, la subida de tipos ya está en precio, también estima que, si prosigue la escalada de rentabilidad en el papel estadounidense, “añadiría presión sobre la Fed para que mantenga o incluso incremente las medidas acomodaticias”.

Por otra parte, el experto reconoce el riesgo de que la subida de tipos se produzca antes de lo esperado, y advierte de que “los inversores minoristas se están sintiendo cada vez más frustrados con los bonos”. Para él, una prueba de este sentimiento es que la pasada fue la cuarta semana seguida de reembolsos en el mercado de la renta fija, en la que se vendieron 7.000 millones de dólares que estaban depositados en bonos. “Si los inversores se vuelven todavía más agresivos al vender sus fondos de renta fija, los tipos de largo plazo podrían quebrantar el 3% por un periodo prolongado de tiempo, dañando el mercado de la vivienda y la recuperación económica”, asevera.