Comprar una casa vieja, reciclarla y venderla: el negocio del momento que da ganancias de hasta 30%

12/06/2018 La modalidad recobró el dinamismo de décadas atrás y es una oportunidad para inversores o propietarios.

“Invertí en ladrillos que mal no te va a ir”, era el consejo que décadas atrás daban los más veteranos a algunos jóvenes que lograban hacerse de sus primeras ganancias importantes. La práctica dio su rédito durante un tiempo, aunque después otras formas menos tradicionales de inversión comenzaron a aparecer en el mundo de las finanzas.
Pero los ladrillos siguieron estando presentes y una modalidad dinámica en la década del noventa fue la de reciclar viviendas para luego comercializarlas.
Los que siguieron de cerca el desarrollo inmobiliario afirman que años después ese segmento se enlenteció pero ahora volvió a cobrar fuerza. Incluso, estiman que en algunos barrios montevideanos el proceso de comprar una propiedad usada, transformarla mediante un reciclaje y luego venderla puede conseguir en algunas oportunidades una rentabilidad de entre 20% y 30%.
Cordón, Palermo o Reus, en su parte norte, son barrios donde pueden observarse reciclajes en varias de sus cuadras. ¿Pero cuál fue el motivo que llevó a los desarrolladores a optar por esta modalidad de construcción?
El operador inmobiliario Julio Villamide brindó su opinión. “El reciclaje es una actividad que existe en el mundo, sobre todo para el stock de inmuebles muy antiguos como el de Montevideo, que en promedio tiene casi 50 años de edad”, dijo a El Observador.
“Los ladrillos dejan rentabilidad; reciclar es una nueva forma de inversión en ladrillos”. Jorge Morán, arquitecto
Recordó que en la década de 1990 el Banco Hipotecario del Uruguay financiaba tanto reciclajes como obras nuevas, algo que la actual carta orgánica no le permite hacer.
“Por eso, en esa época estuvo muy activo, fundamentalmente en el Parque Rodó y Cordón”, manifestó Villamide. Luego los costos de construcción inhabilitaron continuar con el desarrollo de reciclajes, pero en la actualidad con las restricciones adicionales aplicadas a la normativa que concede exoneraciones tributarias para edificar viviendas de interés social, repuntó.
Originalmente cuando se aprobó la ley de Vivienda Social en 2011 no había topes sobre los precios de venta. Tres años después se limitó el precio del 25% de las unidades de cada proyecto. Luego, en 2017 el tope se redujo al 10% de las propiedades, pero con la salvedad de que esas unidades se ponen a disposición del Ministerio de Vivienda hasta un año después de terminadas y a valores de entre US$ 35 mil y US$ 40 mil menos que su valor de mercado.
También se modificaron los beneficios fiscales para las viviendas que se vuelcan al mercado de arrendamiento. Los inversores que adquieren esos inmuebles pueden exonerar el 100% de IRPF e IRAE siempre que los precios de arrendamiento no superen los topes que determina el gobierno. Cuando se supera ese límite, el beneficio se reduce a 40% de las rentas generadas. Antes la normativa no hacía referencia a los precios.
Esos fueron los argumentos que volcaron a los desarrolladores nuevamente hacia el negocio del reciclaje.
Una de las preguntas es cuánto se puede obtener de ganancia con un emprendimiento de ese tipo.
En Buenos Aires, arquitectos consultados sostienen que en algunos barrios puede oscilar ente 20% y 30%. Villamide indicó que en la capital argentina el costo de construcción es más bajo que en Uruguay.
Sin embargo, indicó que ese promedio de utilidad puede conseguirse en Montevideo.
“Es razonable que se obtenga en un reciclaje, ya por encima es difícil de conseguir en el mercado; comprando y vendiendo bien, siendo austero en los costos del reciclaje se puede llegar a ese nivel”, explicó.
“Otra cosa a favor del reciclaje respecto a la construcción tradicional es que el tiempo que se precisa es menor, por lo tanto no es lo mismo obtener una rentabilidad de 30% en un año que en tres”, sostuvo Villamide.
Por su parte, el presidente de la Sociedad de Arquitectos del Uruguay, Álvaro López, indicó a El Observador que el reciclaje ayuda a preservar características de algunos barrios –manteniendo muchas veces las fachadas de casas antiguas– y a su vez aumenta el stock de viviendas disponibles por generar más unidades. “Aumentar el parque de propiedades y posibilitar el acceso es muy importante porque la vivienda es un derecho”, afirmó.
“De la casa se pasa al apartamento, a una propiedad horizontal; la intervención arquitectónica consiste en conseguir más unidades de habitación”, explicó López.
Como ejemplos, mencionó reciclajes en zonas de Palermo o el Parque Rodó en calles como Durazno o Canelones. También casos en el barrio Reus o en la zona del Mercado Agrícola.

La vigencia del ladrillo

Por su parte, el arquitecto Jorge Morán (del estudio Jorge Morán y Asociados) señaló que actualmente el reciclaje es una de las modalidades que más se mueve en el mercado de la construcción. “Al mermar las obras grandes, muchos de los inversores están haciendo eso: adquieren una vivienda, la reciclan y la venden”, dijo a El Observador.
Indicó que lo más común es “comprar una propiedad y hacer dos o más unidades, o reciclar la casa y darle mucho más valor por el hecho de modernizarla; se le hacen cambios en las aberturas o los pisos y eso después genera una diferencia de precio al venderla”.
Señaló al Cordón como el barrio donde se incrementó la actividad en los últimos años. “Seguramente sea por la cercanía con lugares de estudio o el centro de la ciudad“, consideró.
“Aumentar la cantidad de propiedades es interesante; la vivienda es un derecho”. Álvaro López, Sociedad de Arquitectos
Al igual que Villamide, sostuvo que el repunte de los reciclajes se observa, en gran parte, por las últimas modificaciones para la promoción de viviendas de interés social. “Hay un retroceso en ese sentido y los inversores están buscando otras posibilidades”, dijo Morán .
La arquitecta Lercy Saavedra es una de las responsables del estudio Saavedra y Viera, ubicado en Punta del Este. Se dedica al desarrollo de emprendimientos inmobiliarios y también ofrece otros servicios a los propietarios que quieren vender con el objetivo de valorizar las viviendas.
Está al tanto de ese segmento de negocio que obtiene valor de la modernización de inmuebles antiguos, aunque marcó que la realidad en la península es otra que en Montevideo, principalmente en los porcentajes de ganancia que dejan esos proyectos.
“No veo en nuestro mercado una brecha de ganancia de 20% y 30% en la compra, reforma y reventa de propiedades sean casas o apartamentos”, expresó a El Observador. “Tuve la oportunidad de analizar rentabilidades de estos negocios y la mayoría no dejan más de 10% o 12%”, agregó.
Uno de los motivos esgrimidos por Saavedra es que en Punta del Este se parte de un alto precio de la tierra. “Entonces, los márgenes son menores; capaz que en Montevideo es otra cosa”, concluyó.
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Botiquín: documentación necesaria para vender un inmueble

El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires nos acerca un compendio resumido, útil y necesario de la documentación que debe juntar una persona que toma la decisión de venta de una propiedad para cualquier jurisdicción.

La escritura es la culminación de un proceso que garantiza la propiedad del inmueble. Para que el escribano pueda realizar el estudio de títulos y verificar los aspectos jurídicos, registrales e impositivos, y pueda cumplir con todos los requisitos que los organismos públicos exigen para el otorgamiento de una escritura de compraventa, es necesario que el vendedor cuente con la siguiente documentación:

1. Cualquiera sea el tipo de inmueble (casa, departamento, lote baldío) y cualquiera sea la jurisdicción en la que se encuentre ubicado:

 Título de propiedad original (la escritura de adquisición del inmueble por compra, permuta, donación o cualquier otro contrato).
 DNI y constancias de CUIT/CUIL de todos los titulares de la propiedad y de sus cónyuges.
 Boletas de los impuestos, tasas y contribuciones que gravan el inmueble.
 Si alguno de los firmantes no concurrirá a la firma de la escritura por sí, necesitarás el poder original y con facultades suficientes para el acto.
 Si el precio de la venta supera la suma de $1.500.000, necesitarás el COTI (código de oferta de transferencia de inmuebles), que se obtiene en la página web de la AFIP.

1. Si es un departamento o, aunque no lo sea, está afectado a propiedad horizontal (por ejemplo, una unidad funcional o los llamados PH), también necesitarás:

 Copia del reglamento de copropiedad y administración, o del reglamento de propiedad horizontal.
 En algunos casos, plano de afectación a propiedad horizontal.
 Datos de contacto de la administración del edificio.

1. Si el inmueble a vender está en la Provincia de Buenos Aires:

 Podrá corresponder un estado parcelario o cédula catastral (confeccionado por un agrimensor matriculado).

1. Si alguno de los titulares del inmueble y/o sus cónyuges fallecieron, o si recibiste el inmueble por herencia:

 El expediente sucesorio debe estar en un estado tal que permita que el inmueble sea vendido por el sistema de tracto abreviado (es decir, que se encuentren cumplidos los pasos procesales que permitan la escrituración).
 Los gravámenes, restricciones o interdicciones que pesen sobre el inmueble (por ejemplo: embargos, hipotecas, bien de familia) o sobre sus titulares (por ejemplo: una inhibición) deberán ser cancelados o levantados antes de la escritura.
 Finalmente, deberás abonarle al escribano, al momento de la firma de la escritura, los gastos, impuestos, diligencias y honorarios que te corresponden por ser parte vendedora.

 

Desde el martes 6 de febrero, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Airescomenzó con unas nuevas asesorías gratuitas para orientarlos en toda la documentación necesaria para una operación inmobiliaria.

Los lugares son:

En Av. Callao 1542, se podrán asesorar los días martes y jueves, de 10 a 13 y de 15 a 18 h, con reserva de turno previo al 4809-7145/6848.
En Alsina 2280, de lunes a viernes, entre las 10 y las 13, sin reserva de turno.
Está toda la info en Facebook colegioescribanascaba o http://www.colegio-escribanos.org.ar

Informe realizado por © ReporteInmobiliario.com, 2003-2018, jueves 1 de marzo de 2018

Franceses primeros compradores extranjeros de propiedades en Portugal

Los ciudadanos franceses y brasileños compraron la mayoría de las casas de todos los extranjeros en Portugal el año pasado, dejando a los británicos como el tercer mercado extranjero principal para la compra de propiedades en el país.

La llamada ‘invasión francesa’ ha catapultado a este mercado a la cima de la lista, ya que representa el 29% de todas las compras de inversores extranjeros. Los brasileños siguen en segundo lugar (19%), por delante de los británicos (11%), chinos (9%) y angoleños (7,5%).

Los franceses también fueron el principal mercado en el Algarve (30%) el año pasado, con los británicos ocupando el segundo lugar (16%), por delante de los suizos (9.5%), belgas (7%), suecos (6%) y alemanes. (6%).

En total, las compras de propiedades extranjeras absorbieron el 20% de todas las ventas de propiedades en Portugal. Las propiedades de dos y tres dormitorios se encontraban entre las más buscadas.

La información fue revelada la semana pasada por APEMIP, la asociación de profesionales de bienes raíces, que destacó el crecimiento del mercado brasileño a nivel nacional y el potencial que todavía tiene.

“Durante los últimos tres años, he estado llamando la atención sobre el potencial del inversor brasileño”, dijo el presidente de APEMIP, Luís Lima.

Él cree que Portugal se está convirtiendo en un destino más atractivo para los brasileños no solo por la “inestabilidad política, social y económica” de su país, sino también por el presidente estadounidense Donald Trump, que ha asustado a los brasileños que solían invertir en Florida y están ahora buscando destinos alternativos.

Mientras que los brasileños representan la mayoría de los compradores extranjeros en Lisboa y Oporto, son los franceses los que lideran el número de viviendas compradas en el Algarve.

Con ambos mercados prosperando, Lima dice que es hora de centrarse en China, que está perdiendo importancia en el panorama nacional.

El jefe de bienes raíces dice que la reducción del tiempo de espera para las Visas Doradas será esencial para garantizar que Portugal siga siendo un destino principal para la inversión inmobiliaria en China.

Hablando de sus predicciones para 2018, Lima agregó que los inversionistas extranjeros comenzarán a mirar más de cerca las propiedades fuera de Lisboa, Porto y el Algarve, ya que cada vez más quieren invertir en sectores alternativos como el turismo rural.

“Nuestras predicciones son buenas, y esto traerá un nuevo dinamismo económico a estas áreas (emergentes)”, concluyó Lima.

Por MICHAEL BRUXO michael.bruxo@algarveresident.com

Los 10 mandamientos del Personal Shopper Inmobiliario

 

A menudo, tanto dentro del sector inmobiliario como fuera de él, aparecemos como marca pionera y referente en la figura del Personal Shopper Inmobiliario o Agente Exclusivo de Comprador en nuestro país. Esto es normal ya que fuimos los primeros en instaurar, de una manera potente y oficial, este servicio personal en España. Una responsabilidad que con gusto asumimos.

Sin embargo, sin perder de vista que la excelencia todavía está por llegar, ciertamente estamos satisfechos con nuestro trabajo: hemos generado un espacio que faltaba (y que hacía falta) dentro del sector, establecemos relaciones con otras empresas del sector (como la reciente creación de la marca Property Buyers by SOMRIE)… Pero lo más importante, es que la figura del personal shopper inmobiliario equilibra las relaciones entre todos los actores de la operación inmobiliaria: el propietario y su agente inmobiliario, versus el comprador y su Personal Shopper. Y esto lo hemos hecho desde los principios, la ética y el posicionamiento en los que nos sentimos mas cómodos.

Falsas creencias sobre los personal shopper inmobiliarios

A día de hoy, cada vez son más personas las que creen en el método personal shopper inmobiliario (PSI) y se posicionan claramente al lado del comprador. Sin embargo, también son muchos otros los que se suben al carro, ofreciendo servicios que, aunque puede que se parezcan un poco en la presentación de cara a la galería, en realidad, y desde nuestro punto de vista, distan bastante de ser lo que se considera un personal shopper inmobiliario.

Por ello, en vistas al crecimiento de este mercado del servicio al cliente compradora y la multitud de perfiles que aparecen en las redes y los medios que ofrecen este servicio, hemos aprovechado nuestra experiencia tanto en SOMRIE, como en Property Buyers by SOMRIE y en la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliarios, para hacer una reflexión sobre los valores y códigos éticos que deben de seguir los profesionales del asesoramiento personal inmobiliario. A modo de lista de “10 mandamientos”, para que, aquellos que quieran ofrecer este servicio lo haga de una manera seria, profesional y con un posicionamiento al 100%.

LOS 10 MANDAMIENTOS DE UN PERSONAL SHOPPER INMOBILIARIO

Este listado se ajusta a los estatutos y el código de ética profesional deAEPSI,  la plataforma que pretende ser el paraguas de todos los que nos queremos dedicar a representar al comprador, con independencia de que nos denominemos Personal Shopper Inmobiliario, Agente del comprador, ABR, Chasseur Immobilier o Home Hunter.

 

 

1. NO COBRARÉ DE NADIE MÁS QUE DE MI CLIENTE COMPRADOR.

2. NO COBRARÉ PORCENTAJE, YA QUE IRÍA EN CONTRA DE LOS INTERESES DEL CLIENTE.

3. COBRARÉ UNA PARTE DE HONORARIOS AL INICIO PARA DAR FUERZA AL COMPROMISO Y AL SERVICIO.

4. FIRMARÉ UN CONTRATO DE EXCLUSIVIDAD DE BÚSQUEDA CON MI CLIENTE.

5. LE APORTARÉ UN INFORME TÉCNICO INFORMATIVO DEL ESTADO Y VICIOS OCULTOS DE LOS INMUEBLES.

6. TENDRÉ PACIENCIA EXTREMA CON ÉL, YA QUE DEBO ACOMPAÑARLE, NO VENDERLE.

7. LE AHORRARÉ EL MÁXIMO TIEMPO POSIBLE PARA QUE VISITE SOLO LO QUE LE ENCAJA.

8. ANTES DE LA FIRMA, GESTIONARÉ TODA LA DOCUMENTACIÓN RELATIVA A LA COMPRA.

9. DESPUÉS DE LA FIRMA, SEGUIRÉ DÁNDOLE SERVICIO CON GESTIONES DOCUMENTALES.

10. LE PROTEGERÉ, LE SATISFACERÉ Y LE HARÉ FELIZ EN EL PROCESO DE LA COMPRA.

Por 

¿qué es el personal shopper inmobiliario?

Eugenio Curatola

ue es un personal shopper inmobiliario eugenio curatola
El termino personal shopper  está  relacionado con la moda, pero ahora podemos decir que ha traspasado fronteras y encontramos personal shopper inmobiliario. y no sólo para grandes fortunas. la imperiosa necesidad del sector inmobiliario de reinventarse hace que aparezcan nuevos  términos y figuras

¿qué es un personal shopper inmobiliario? es un experto inmobiliario, que le acompaña, le guía , le asesora en el proceso de  comprar  vivienda u otro activo inmobiliario

¿cómo trabajan? el personal shopper  mantiene una reunión con el cliente,  en la que recoge los datos  necesarios para buscar los inmuebles que se cumplan los requisitos deseados

El personal shopper realizará una búsqueda exhaustiva, visitara los inmuebles  en calidad de comprador particular, y hará una preselección para el cliente. una vez hecha la preselección, se la presentará al cliente

Tras estos pasos iniciales, el personal shopper  y cliente visitan las viviendas  seleccionadas juntos, y en el momento de…

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Como ganar dinero con tu talento

Sé de una persona que ha viajado a Europa varias veces, cuenta con un titulo universitario y sabe hablar 4 idiomas, si embargo lleva varios años desempleado y esta rozando los 30 años de edad. Es una persona muy inteligente, pero fracasada al final de cuentas.

La pobreza no es la falta de dinero, ni siquiera la falta de inteligencia. La pobreza puede definirse como la suma de horas mal utilizadas.

Otra persona con una mentalidad diferente, con tanta capacidad intelectual y con la ventaja de poder hablar varios idiomas, se volcaría a internet y buscaría la posibilidad de ofrecer sus servicios de traducción a empresas online solo por dar un ejemplo. Existen muchos “freelance’’ o trabajadores independientes que se ofrecen como traductores empresas y ganan dinero por ello. Para dar otro ejemplo, en este mismo blog existe una oportunidad de negocio, personalmente me gustaría que los artículos de este sitio pudiera traducirse y publicarse en otros idiomas.

Lo importante no es el conocimiento en sí mismo, lo importante es saber cómo aplicar ese conocimiento. Financieramente hablando lo importante no es que uno sepa mucho de algo. Es que sepa mucho de algo que cada vez se necesite mas.

Muchas veces los independientes, los que montan negocios, tienen mucho más éxito, desarrollan mucha más creatividad y le apuestan mucho más a la innovación que quien se educa para ser simplemente un empleado toda su vida.

Hay que satisfacer necesidades para ganar dinero. Cuando las personas ven que tú les puede ayudar a encontrar su norte o ayudarle a resolver sus problemas el dinero llegará.

No tener dinero es un incentivo para conseguirlo. Uno no busca lo que no necesita. No veamos la ausencia del dinero como el obstáculo, sino mas bien la razón para buscarlo. El dinero está hecho, lo que hay que hacer es conseguirlo. Hay mucho dinero, no es escaso.

Hay que amar aquello que se hace. Si uno no vibra, no ama lo que hace. Es posible que otros sean mejores que uno. Uno hace mejor aquello que más disfruta hacer.

Conviértete en el corredor inmobiliario más exitoso

corredor inmobiliario exitoso Muchas veces nos preguntamos ¿cuál es el camino para lograr el éxito? Y la respuesta que nosotros mismos nos damos, o las que nos ofrecen las personas que nos rodean, es que tenemos que hacer los que amamos. Trabajar en lo que nos gusta, imprimirle pasión, capacitarnos todos los días… y así el camino al éxito está prácticamente garantizado.

Sin embargo, en el caso de los corredores o agentes inmobiliarios, hay ciertos detalles que debemos cuidar para que nuestro trabajo solo sea exitoso, sino que sea considerado por todos como “el mejor”. El trabajo de los corredores inmobiliarios es “de detalles”. ¿Alguna vez has sentido que un negocio se te escapa por un detalle que pudo ser previsto con anterioridad? Pues es a eso a lo que nos referimos y debes estar atento.
Otro aspecto muy importante es que los corredores inmobiliarios dependemos de nuestros buenos servicios para ser considerados como profesionales responsables, proactivos, confiables. Debemos ser un profesional que resuelva situaciones por las que el cliente no quiere pasar; hacerle la experiencia de comprar o vender, lo más agradable posible. Un cliente satisfecho no solo volverá a buscar tus servicios, sino que además te recomendará con sus allegados.
Oscar Ávila, experto en este tema nos señala 13 claves para el éxito en el sector inmobiliario y asegura además que “todo depende de tu deseo de aprender a vender, o arrendar, bienes raíces”. Veamos qué es lo que nos recomienda a continuación:
1.   Mantén una base de datos de todos sus contactos y trata de contactar semanalmente a los que están buscando un servicio de bienes raíces (compra, venta, arrendamiento, etc.).
2.   Haz trabajo de oficina. Si no te gustan los “deberes de oficina del corredor”, entonces probablemente es porque ya tiene mucho éxito en el negocio o de lo contrario vas a quedar fuera del negocio, desplazado por otros corredores que sí lo hacen. Así es como aprendes a dirigir una oficina y a trabajar con los clientes y compradores potenciales.
3.   Busca formas innovadoras para causar revuelo en el mercado local.
4.   Utiliza la tecnología. Actualiza tus estados en Twitter y Facebook, y tus seguidores se darán cuenta de que estás dentro del negocio de los bienes y raíces. El principio de conciencia de la mente de tus clientes potenciales crecerá.
5.   Habla bien de otros vendedores y corredores.
6.   Edúcate a ti utilizando todos los programas y herramientas disponibles. Coldwell Banker es una excelente franquicia de corretaje y hay otros también increíbles con programas de instrucción innovadora.
7.   Consigue los listados. Si has estado en el negocio por más de 3-5 años, y los listados son difíciles de conseguir, probablemente no tratabas a tus primeros clientes muy bien. Ellos hubieran vuelto a buscarte. Si no es así, entonces no los tuviste actualizados con el negocio, ni estableciste un contacto mensual para darles información útil sobre bienes raíces. Utiliza calendarios, correos electrónicos, organiza fiestas para los clientes, agrégalos a Facebook, etc.
8.   Asiste a seminarios. Invierte en tus conocimientos, actualízate, estudia, asiste a cursos y talleres.
9.   Asóciate con corredores exitosos. No sientas envidia. ¡Tu estado de ánimo se extiende a tus clientes! Si es así, el fin está cerca en ese caso.
10.               Conviértete en un corredor en tu estado. La educación por sí sola ayudará a tu base de conocimientos lo suficiente para generar un mayor éxito y de esta manera inducir confianza.
11.               Mantén los inmuebles abiertos. Esto no es solo para los nuevos agentes. Nunca se sabe quién va a entrar, podría ser tu próximo cliente en tu listado.
12.               Infórmate sobre otras situaciones e informaciones de otros veteranos y profesionales del gremio.
13.               Usa tu tiempo sabiamente. Tienes que priorizar tu tiempo para actividades más importantes. Cómo distribuir tu tiempo es muy importante para tu éxito. No lo dediques únicamente para una sola actividad. Tienes que encontrar nuevos clientes mientras que les prestas servicios a tus clientes actuales.
Quizás en un primer momento te sientas abrumado, pero no te preocupes, este es un tema que debes tomarte con calma y además las actividades puedes realizarlas de forma progresiva. Cuando te hayas acostumbrado, las cosas fluirán de forma casi automática. Si sumas todas estas claves y también le imprimes pasión… sabemos que el éxito llegará rápidamente.
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